如何注冊(cè)一家電腦公司

（1）企業(yè)名稱(chēng)核準(zhǔn)，備選三個(gè)逐一核準(zhǔn)。（2）公司注冊(cè)資本認(rèn)繳制，注冊(cè)金額幾萬(wàn)元即可。（3）選定股東，確定出資比例，有限公司股東沒(méi)有數(shù)量限制。（4）確定公司經(jīng)營(yíng)范圍。（5）制作公司章程及股東決議，確定法定代表人、董事及監(jiān)事。（6）提供產(chǎn)權(quán)證或租賃合同，確定企業(yè)住所地。（7）銀行開(kāi)戶、辦理稅務(wù)登記、社保登記等，除銀行開(kāi)戶外，其他事項(xiàng)一個(gè)窗口即可辦理，五證合一。

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跪求買(mǎi)二手房一般要經(jīng)什么手續(xù)和流程？要簽什么協(xié)議？

我來(lái)回答你的問(wèn)題:

一,咨詢:

在買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，中介口中五花八門(mén)的俗語(yǔ)總是讓一些買(mǎi)家摸不著頭腦：什么是地鋪、直營(yíng)地鋪、加盟地鋪？什么叫洗盤(pán)、跑盤(pán)、封盤(pán)？什么叫跳盤(pán)、跳客、跳單？了解這些常識(shí)，相信會(huì)對(duì)二手房買(mǎi)家有所幫助。

【地鋪】經(jīng)紀(jì)公司下屬分支機(jī)構(gòu)，在內(nèi)地叫門(mén)店，是指專(zhuān)門(mén)從事二手房交易的辦公場(chǎng)所。

【直營(yíng)地鋪】屬于經(jīng)紀(jì)公司的一個(gè)直接管理、管理機(jī)構(gòu).

【加盟地鋪】因資質(zhì)或其他問(wèn)題而加入品牌中介公司的一種方式，目的在于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利用品牌效應(yīng)，但上級(jí)公司但不直接參與經(jīng)營(yíng)管理。

【洗盤(pán)】中介工作人員通過(guò)業(yè)主資料或其他途徑，來(lái)了解房屋的***新動(dòng)態(tài)和基本情況。

【跑盤(pán)】通過(guò)走訪和打電話了解樓盤(pán)信息。

【封盤(pán)】這是在有客戶有意購(gòu)買(mǎi)某物業(yè)時(shí)而采取的一種暫時(shí)性營(yíng)銷(xiāo)策略，封盤(pán)時(shí)只有分行經(jīng)理或***人員才有權(quán)看到該物業(yè)信息。

【跳盤(pán)】同行挖走業(yè)主房源。

【跳客】通過(guò)同行挖走其客戶資源。

【跳單】買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)中介搭建平臺(tái)之后，兩者“過(guò)河拆橋”私下交易。

如果您覺(jué)得找房源是一件費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)錢(qián)的事，那么，住在杭州網(wǎng)給您提示的幾種方法去做。

一、注冊(cè)成為住在杭州網(wǎng)的會(huì)員，在服務(wù)區(qū)里登記二手房求購(gòu)信息，讓賣(mài)主竟相與您聯(lián)系。在住在杭州網(wǎng)上登記非常容易，只需把您的購(gòu)房要求填寫(xiě)在登記表中，大量希望通過(guò)住在杭州網(wǎng)直接出售二手房的賣(mài)主就會(huì)看到您的求購(gòu)信息，而且主動(dòng)跟您聯(lián)系。登記完全免費(fèi)！

二、主動(dòng)出擊，尋找房源。可以通過(guò)住在杭州網(wǎng)的數(shù)據(jù)庫(kù)查找出售信息，無(wú)論您是不是會(huì)員，都可以查詢到來(lái)自賣(mài)方的***手信息。

三、您還可以運(yùn)用其他的方式，如到報(bào)紙上登廣告，查詢報(bào)紙上、街頭巷尾、電線桿子上的啟事，托熟人或者找中介機(jī)構(gòu)、雇請(qǐng)代理人。不過(guò)，在現(xiàn)階段二手房代理機(jī)制尚未健全的情形下，我們也提醒您必須小心行事。

在您挑選房源的過(guò)程中，您應(yīng)該注意以下因素：

價(jià)格：如何在您能夠承受的價(jià)格范圍內(nèi)做出一個(gè)***合理的投資，您需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當(dāng)然，***好還是聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)家建議。看看百家雜談(什么樣的地段***火、那種戶型***熱、何等價(jià)位熱銷(xiāo)等)

交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買(mǎi)方考慮的重要因素，四通八達(dá)、進(jìn)出方便，有停車(chē)位的物業(yè)才算是物盡其用。目前交通相對(duì)方便的地區(qū)是地處公交線路較多和鄰近快速公路的居住小區(qū)。

社區(qū)環(huán)境：在人口越來(lái)越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購(gòu)房者投資前越來(lái)越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對(duì)您入住后的生活產(chǎn)生重大影響。

戶型結(jié)構(gòu)：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構(gòu)成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等

怎樣選擇現(xiàn)房？

選擇現(xiàn)房首先是否明廳明室。起居室(客廳)、臥室、廚房、餐室、衛(wèi)生間、書(shū)房等，是家人經(jīng)常活動(dòng)的空間，直接采光可以避免白天開(kāi)燈，節(jié)約能源。另外，陽(yáng)光燦爛會(huì)使您的生活更開(kāi)心。大起居室是人們喜歡的格局，它不僅加大人們活動(dòng)的空間，而且能增加臥室的私密性，保持家庭溫馨的味道。

廚房設(shè)施的合理與否是房型設(shè)計(jì)的重要方面，因?yàn)榧彝ブ鲖D每天有許多時(shí)間要在廚房度過(guò)。現(xiàn)代化的炊具要求有較大空間，這樣才能將各種炊具等安裝好。衛(wèi)生間一般只設(shè)浴盆、坐便器、洗手池三件，其實(shí)再小的空間，加裝一個(gè)男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器節(jié)省90%，另外，毛巾架、玻璃鏡等都要有妥善安放的地方，這些都要求衛(wèi)生間布局合理。還有，通風(fēng)問(wèn)題也要認(rèn)真考慮。選房時(shí)要看好廚房、廁所、廳是否附設(shè)垂直排氣煙囪，以保持室內(nèi)有良好的空氣。房屋的隔熱、保溫和防雨功能，是房屋必備的硬件，選房時(shí)應(yīng)格外注意，特別是房屋的外墻，它的材料和厚度對(duì)你的居室溫度會(huì)有很大影響。

有人說(shuō)，買(mǎi)房屋勝敗的關(guān)鍵就要看你殺價(jià)的本領(lǐng)了，這話不無(wú)道理，對(duì)于想做投資的購(gòu)房者而言更是如此。只有買(mǎi)到便宜的房屋才有自己的利潤(rùn)空間.否則拋出之后不但沒(méi)賺甚至要賠本。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)談判的技巧在于掌握市場(chǎng)動(dòng)向，心中有數(shù)，同時(shí)，了解對(duì)方情況，知己知彼。***后，心要“狠”，狠狠殺價(jià)。買(mǎi)賣(mài)談判的學(xué)問(wèn)大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。

1、看房屋。房子是實(shí)物，一切都可收入眼中，看房子里，應(yīng)表現(xiàn)也自己有興趣，太冷淡賣(mài)主對(duì)方也會(huì)沒(méi)有心思同你多談，同時(shí)細(xì)心觀察房子結(jié)構(gòu)、采光、保養(yǎng)、周?chē)h(huán)境等，還要多聽(tīng)賣(mài)主解釋?zhuān)鄦?wèn)賣(mài)主問(wèn)題。

2、掌握背景材料。房屋推出市場(chǎng)多久了，有多少人出過(guò)價(jià)，出價(jià)多少，可作一個(gè)參考系數(shù)。愈是多人出價(jià)的房屋，表示其轉(zhuǎn)售力愈強(qiáng)。

3、讓賣(mài)主知道你購(gòu)房是自住，非為轉(zhuǎn)賣(mài)。通常賣(mài)主不希望房屋銷(xiāo)售人員居間獲利，而且喜歡自住之買(mǎi)家，一可賣(mài)得高價(jià)，再者比較簡(jiǎn)單。二要摸透賣(mài)方心理：

4、賣(mài)方多久內(nèi)必須賣(mài)屋，對(duì)于在什么時(shí)候殺價(jià)非常重要，愈接近賣(mài)主要賣(mài)的期限，賣(mài)主愈急切出售，這就是你***有利的殺價(jià)時(shí)刻。

5、了解賣(mài)主售得屋款擬作何用途。如果賣(mài)方所得屋款，并不急用，則房屋殺價(jià)，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉(zhuǎn)向的時(shí)候。

6、定金方面。定金多少才算恰當(dāng)，并無(wú)一定標(biāo)準(zhǔn)，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。

殺價(jià)原理：

1、暴露房屋的缺點(diǎn)，對(duì)于賣(mài)主的房屋所有缺點(diǎn)加以揭露，使賣(mài)主對(duì)自己所開(kāi)高價(jià)失去信心借以達(dá)到殺價(jià)的目的。

2、拖延戰(zhàn)術(shù)。若賣(mài)主急欲脫手，可刻意拖延時(shí)間，如謊稱(chēng)需時(shí)間匯集資金等，等到臨近期限的***后一個(gè)階段，給予殺價(jià)。

3、合伙戰(zhàn)術(shù)。你可以告訴賣(mài)主是與合伙人共同投資的，所出價(jià)格需同合伙人商議略施小計(jì)殺價(jià)。

4、欲擒故縱。對(duì)于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，借此殺價(jià)。

總之，殺價(jià)的方法很多，買(mǎi)主只要頭腦清晰，靈活運(yùn)用，見(jiàn)機(jī)行事，必能心想事成，大功告成。

定金糾紛是二手房買(mǎi)賣(mài)中非常普遍的問(wèn)題，主要原因是上下家沒(méi)能充分理解“定金”的法律意義。二手房買(mǎi)賣(mài)如果是在中介的主持下簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的，在交易過(guò)程中一般有兩個(gè)定金。***個(gè)定金出現(xiàn)在上下家對(duì)中介進(jìn)行委托的過(guò)程中，用來(lái)?yè)?dān)保上下家在約定的時(shí)間內(nèi)，按照約定的條件，到某確定地點(diǎn)簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。如屆時(shí)下家反悔不來(lái)與上家簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，要承擔(dān)定金被上家沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)，如上家反悔不簽《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，要承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。

第二個(gè)定金出現(xiàn)在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中，用來(lái)保證買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，上下家能夠按照合同的約定切實(shí)履行各自的義務(wù)。如果出現(xiàn)違約情況，違約方要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

當(dāng)然，上下家也可以不通過(guò)中介直接簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來(lái)保證簽訂合同后，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務(wù)。

七,簽訂意向

專(zhuān)家建議：中介要與買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂書(shū)面協(xié)議預(yù)防發(fā)生糾紛

陳先生想通過(guò)某地產(chǎn)公司買(mǎi)房，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)小吳帶陳先生考察了數(shù)十個(gè)樓盤(pán)，并在地產(chǎn)公司簽訂了《居間服務(wù)委托書(shū)》，留下了其身份證復(fù)印件。隨后陳先生在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的帶領(lǐng)下看了《居間服務(wù)委托書(shū)》上所簽訂的物業(yè)，當(dāng)場(chǎng)表示其非常滿意。簽合同當(dāng)天，陳先生與業(yè)主見(jiàn)面了，陳先生借故說(shuō)未帶定金改日再簽，便與地產(chǎn)公司失去了聯(lián)系。事后地產(chǎn)公司才發(fā)覺(jué)陳先生與業(yè)主已私下成交該物業(yè)。地產(chǎn)公司遂起訴至法院，法院判令陳先生賠償?shù)禺a(chǎn)公司的傭金。

“作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，為一套房子帶十幾人次甚至幾十人次去看是很正常的，一趟一趟地跑，辛苦了半天客戶卻‘跳單’了，什么回報(bào)也沒(méi)有，這種辛酸誰(shuí)能體會(huì)？”提到二手樓市場(chǎng)的“跳單”現(xiàn)象，大部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都是有苦難言。

我們通常所講的“跳單”，指的是需要購(gòu)房的客戶通過(guò)中介公司獲悉相關(guān)信息后，買(mǎi)賣(mài)雙方跳過(guò)原先中介公司，私下達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議或者與其他中介公司成交，不向原先中介公司支付中介費(fèi)用的事件。在如今的二手房買(mǎi)賣(mài)中，“跳單”現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員說(shuō)，一個(gè)月中，因?yàn)椤疤鴨巍币鸬膫蚪饟p失或是經(jīng)紀(jì)糾紛不僅影響了正常工作的開(kāi)展，而且耗費(fèi)的精力無(wú)法用金錢(qián)估算。

為何“跳單”？房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)方、賣(mài)方、中介公司三方誠(chéng)信守法是促使二手樓買(mǎi)賣(mài)成功的根本保證。在通常的消費(fèi)過(guò)程中，我們或許會(huì)更多地關(guān)注中介公司是否設(shè)下“陷阱”，而作為消費(fèi)者，為了逃避相關(guān)費(fèi)用，在交易過(guò)程中同樣會(huì)想法設(shè)法跳單。

這個(gè)就是典型的消費(fèi)者“跳單”案例。世華地產(chǎn)法律部分析認(rèn)為，看樓前簽訂《居間服務(wù)委托書(shū)》，說(shuō)明中介公司已經(jīng)有了強(qiáng)烈的法律保障意識(shí)。《居間服務(wù)委托書(shū)》是對(duì)中介付出的勞動(dòng)和服務(wù)的確認(rèn)。建議中介公司與賣(mài)方簽訂《客戶確認(rèn)書(shū)》，將業(yè)主姓名、物業(yè)名稱(chēng)分別相應(yīng)予以確認(rèn)。根據(jù)《合同法》第426條的規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬”。

為此，律師建議，在宣揚(yáng)房地產(chǎn)中介誠(chéng)信服務(wù)的今天，中介方在提升自身服務(wù)規(guī)范操作的同時(shí)，也不能對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方不守信的“跳單”行為聽(tīng)之任之。為防止“跳單”，中介方要盡量與雙方簽訂書(shū)面協(xié)議，從而獲得中介方促成雙方交易的有利證據(jù)，***大限度降低中介方的法律風(fēng)險(xiǎn)。

借款人提出申請(qǐng)并提供以下材料：

借款人到建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或已與建設(shè)銀行簽訂"合作協(xié)議"的開(kāi)發(fā)商處填寫(xiě)個(gè)人住房貸款借款申請(qǐng)表，并提供以下材料：

本人戶口本、身份證或其它有效居留證件；

職業(yè)和收入證明；購(gòu)房合同或意向書(shū)等有關(guān)證明材料；

占房?jī)r(jià)款30%的首期付款證明；

建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)要求提供的其它材料。

調(diào)查建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或建設(shè)銀行委托的律師事務(wù)所(或公證處)對(duì)借款人提供的資料進(jìn)行調(diào)查。

審批建行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的申請(qǐng)進(jìn)行審批。

借款人開(kāi)戶、領(lǐng)儲(chǔ)蓄卡并簽訂借款合同。

辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。

借款合同生效，資金劃入開(kāi)發(fā)商賬戶。

借款人如何償還貸款

借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。

借款人可選擇計(jì)算機(jī)自動(dòng)扣劃或到貸款銀行聯(lián)網(wǎng)儲(chǔ)蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息

1、商業(yè)貸款或鐵路公積金貸款

A、首付成數(shù)按銀行政策要求且必須打入保證金帳戶，商定具體工作日轉(zhuǎn)付；

B、按揭貸款于購(gòu)買(mǎi)方的房屋所有權(quán)證、契證過(guò)戶完畢后5個(gè)工作日內(nèi)轉(zhuǎn)付出讓方。月底不放款，5個(gè)工作日順延，鐵路公積金余款支付方式參照省公積金；

C、商業(yè)貸款(免交保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi))

a90㎡(含90㎡)以下30平方以上，具有穩(wěn)定收入，無(wú)不良記錄及無(wú)其它貸款記錄的優(yōu)質(zhì)客戶可以首付三成，貸款七成；

b90㎡以上，具有穩(wěn)定收入，無(wú)不良記錄且無(wú)其它貸款記錄的優(yōu)質(zhì)客戶至少首付三成，可貸款七成；

2、省、市公積金貸款共同的基本條件(公積金貸款部分交納保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi))

A、在杭州連續(xù)繳滿一年，月繳額滿196.5元，個(gè)人或夫妻2人貸款額不超出30萬(wàn)；

B、在杭州連續(xù)繳滿一年，月繳額滿393.0元，個(gè)人或夫妻2人貸款額不超出50萬(wàn)；

C、年齡條件為：男60歲；女55歲。

3、省公積金貸款或省公積金加商業(yè)組合貸款

A、首付款可以三成并按省公積金中心要求打入保證金帳戶，商定具體工作日轉(zhuǎn)付甲方；

B、按揭款于購(gòu)買(mǎi)方的房屋所有權(quán)證、契證過(guò)戶完畢5個(gè)工作日內(nèi)轉(zhuǎn)付出讓方。每星期***日期放款，月底不放款，5個(gè)工作日順延；

C、全部用省公積金貸款只能為成交價(jià)的一半；貸款期限+房齡不超過(guò)40年

D、蕭山、余杭區(qū)的二手房一律不能申請(qǐng)省公積金貸款；

4、市公積金貸款或市公積金加商業(yè)組合貸款

A首付款按市公積金中心要求打入保證金帳戶，按銀行工作日要求轉(zhuǎn)付甲方；

B按揭款于購(gòu)買(mǎi)方的房屋所有權(quán)證、契證、國(guó)有土地使用證過(guò)戶完畢5個(gè)工作日轉(zhuǎn)付出讓方。月底不放款，5個(gè)工作日順延；

C95年前的房屋，首付四成；95年后(含95年)的房屋，首付不低于三成。均與面積大小無(wú)關(guān)，貸款期限***長(zhǎng)不超過(guò)30年，貸款期限+房齡不超過(guò)40年；

D在余杭、蕭山、臨安、富陽(yáng)、桐廬、建德、淳安正常交納市公積金的，在杭州購(gòu)房的可以申請(qǐng)市公積金貸款

5、注意：所有貸款額必須為整數(shù)即千位數(shù)以上(首付款允許有百位數(shù))。

十一,評(píng)估

買(mǎi)房、賣(mài)房

交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)作為交易價(jià)格的參考。以避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值的不了解，期望值相差太遠(yuǎn)而影響交易的正常進(jìn)行。

繳納房產(chǎn)稅費(fèi)

交易雙方當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)管理部門(mén)如果認(rèn)為明顯低于市場(chǎng)價(jià)值，會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

申請(qǐng)銀行貸款

向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。借款者為了證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

解決房產(chǎn)糾紛

發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)，可委托具有***性的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見(jiàn)，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

十二,驗(yàn)證

除已購(gòu)商品房外，以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)且與原產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有事先約定的公房也可以直接上市交易。

對(duì)這類(lèi)房產(chǎn)的審查包括以下幾點(diǎn)：

(1)一看房屋所有權(quán)證***頁(yè)或第二頁(yè)有“成本價(jià)出售住房”、“成本價(jià)出售住宅”或“私更成”等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)。

(2)二看與原購(gòu)房單位簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中是否有諸如：“單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”、“出售轉(zhuǎn)讓需經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意”或“五年之內(nèi)不可以上市”等條款約定。

另外，以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)且與原產(chǎn)權(quán)單位有事先約定的或以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，需向原產(chǎn)權(quán)單位提交《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售征詢意見(jiàn)表》，原產(chǎn)權(quán)單位蓋章同意后就可上市交易。

審查內(nèi)容包括：

(1)一看房屋所有權(quán)證***頁(yè)有“*私優(yōu)”、“*私標(biāo)準(zhǔn)”、“優(yōu)惠出售”或“標(biāo)準(zhǔn)出售”等紅色印章字樣，則表示該房屋以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)。

(2)二看與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中的約定。

當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)證一定要看原件，同時(shí)應(yīng)到有管轄權(quán)的部門(mén)，房屋所在區(qū)縣房地局查檔，以***終確認(rèn)，該房屋是否具備上市交易的資格。

十三,過(guò)戶

“我***近要買(mǎi)房，正好朋友有套房子打算出售，戶型位置都挺讓我滿意的。像這種私下的成交，房產(chǎn)過(guò)戶應(yīng)該怎么辦理？”日前，讀者范先生打來(lái)電話詢問(wèn)。

像范先生這種不通過(guò)中介公司而是自己交易的二手房過(guò)戶DIY，就是房產(chǎn)中介業(yè)俗稱(chēng)的“手拉手”方式。交易一套七八十萬(wàn)元的二手房，單方的中介費(fèi)在七八千元左右，一些購(gòu)房者覺(jué)得中介代理費(fèi)高，寧可選擇自己跑腿辦理辦證、過(guò)戶、交稅的整套程序。房產(chǎn)過(guò)戶到底怎么DIY？有關(guān)人士提醒說(shuō)，這意味著交易雙方必須有足夠的精力和時(shí)間，因?yàn)榉慨a(chǎn)辦理過(guò)戶按揭的后續(xù)手續(xù)比較復(fù)雜，涉及到銀行、評(píng)估、農(nóng)稅、房管、土管等多方，碰上房子產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題的，還要去產(chǎn)權(quán)交易中心查產(chǎn)權(quán)。當(dāng)然，如果不怕麻煩，也完全可以自己來(lái)。

交易DIY分九步走

從買(mǎi)賣(mài)雙方看房開(kāi)始直到房款兩清，手拉手方式要走一道嚴(yán)格的程序。先辦什么后辦什么，只有流程手續(xù)對(duì)了，才會(huì)少走冤枉路。

***步，買(mǎi)方要對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。這對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)***為關(guān)鍵，否則有可能導(dǎo)致后面所做的一切都成了無(wú)用功。

第二步，簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同。買(mǎi)賣(mài)雙方商談房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任、交付時(shí)間，并立約下定金。買(mǎi)賣(mài)雙方可以到房管部門(mén)相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。

第三步，找評(píng)估公司做評(píng)估。這個(gè)過(guò)程一般來(lái)說(shuō)要5~7個(gè)工作日。

第四步，貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時(shí)申請(qǐng)。這是整個(gè)二手房DIY過(guò)程中***耗時(shí)間的階段，通常要40個(gè)工作日左右。

第五步，按揭辦理下來(lái)后，要注意注銷(xiāo)該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。

第六步，將合同交到房管部門(mén)產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口，拿受理單。

第七步，憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費(fèi)，拿完稅契證。

第八步，憑完稅契證到房管部門(mén)辦理房產(chǎn)證。

第九步，憑完稅契證到土管部門(mén)辦理土地證。

走完這些步驟，房產(chǎn)三證算是辦齊了。整個(gè)過(guò)程大概需要一個(gè)半月到兩個(gè)月的時(shí)間。

兩個(gè)細(xì)節(jié)一定要注意

由于合同簽訂不規(guī)范而引起的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛不斷發(fā)生，因此一些細(xì)節(jié)一定要在簽訂合同時(shí)注意，盡量避免糾紛。

首先要注意的細(xì)節(jié)是關(guān)于房子狀況的詳細(xì)約定。由于沒(méi)有中介公司的先期把關(guān)，二手房手拉手交易者必須自己“動(dòng)手”，了解房屋的準(zhǔn)確面積，房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和裝修水平以及房子的質(zhì)量是否有問(wèn)題。

在確定房屋面積時(shí)，由于有些房子年代比較久，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，比如當(dāng)時(shí)測(cè)繪的誤差、某些贈(zèng)送面積等。所以合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積都不該計(jì)算在內(nèi)。

關(guān)于屋內(nèi)的設(shè)施，業(yè)主常常在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候口頭向客戶保證，房子的裝修以及空調(diào)等家電可以全部贈(zèng)送。結(jié)果到實(shí)際交房時(shí)，屋內(nèi)卻空無(wú)一物。其實(shí)這種糾紛只要買(mǎi)房時(shí)在合同中注明就可以避免。

其次要注意的是關(guān)于房子稅費(fèi)的約定。二手房子涉及的相關(guān)稅費(fèi)達(dá)十余種，而且針對(duì)不同類(lèi)型不同情況有不同稅費(fèi)政策，要算清這筆賬并不容易。雖然雙方在交易過(guò)程中常常會(huì)約定稅費(fèi)的承擔(dān)責(zé)任，但到了真正交納稅費(fèi)時(shí)，因?yàn)槎嘤?jì)算或者少計(jì)算稅費(fèi)導(dǎo)致的交易糾紛也不少。

在整個(gè)交易過(guò)程中，涉及的各項(xiàng)費(fèi)用并非一次性收取，因此事前雙方必須明確所有明細(xì)費(fèi)用，以避免中途添加各項(xiàng)雜費(fèi)，給交易帶來(lái)后遺癥。

業(yè)內(nèi)比較規(guī)范的做法是，交易每進(jìn)行一步，中介機(jī)構(gòu)將買(mǎi)家的房款相應(yīng)地轉(zhuǎn)交一部分給賣(mài)方。在買(mǎi)賣(mài)方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過(guò)戶當(dāng)天，客戶支付業(yè)主百分之多少的房款，***后一小部分剩余款項(xiàng)***好能放在物業(yè)交驗(yàn)之后的一段時(shí)間內(nèi)。

二手房過(guò)戶DIY省錢(qián)但費(fèi)力

盡管自己辦理二手房過(guò)戶，可以省下一筆不菲的中介費(fèi)，但是由于中間涉及到很多部門(mén)和相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是一件省錢(qián)但費(fèi)力的事情。

其實(shí)，對(duì)于一些不熟悉程序的二手房交易個(gè)人來(lái)說(shuō)，比較好的方式是委托中介公司辦證。目前多數(shù)中介公司都開(kāi)展了手拉手業(yè)務(wù)，其中既有純粹辦證業(yè)務(wù)，也有包括簽合同、資金監(jiān)管、房屋驗(yàn)收等相對(duì)綜合的業(yè)務(wù)。

純辦證的話，目前收費(fèi)普遍在300~400元/套左右；而如果是綜合業(yè)務(wù)，由于整個(gè)程序與通過(guò)中介買(mǎi)房相比只是省卻了前期的看房、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)等步驟，因此收取的費(fèi)用約為普通中介費(fèi)的8折。

十四,物業(yè)交割

審查出賣(mài)房屋是否欠繳物業(yè)管理費(fèi)、水電氣暖、公共維修基金等應(yīng)繳費(fèi)用之情形。

①物業(yè)管理費(fèi)，包括電費(fèi)、供暖費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)、公共維修基金等，直接與小區(qū)物業(yè)公司聯(lián)系即可；

②水費(fèi)記好表數(shù)，(物業(yè)公司不代收的話)，必須與自來(lái)水公司聯(lián)系；

③供暖費(fèi)按年交，從每年11月15日到次年3月15日，共計(jì)四個(gè)月，一般由物業(yè)公司收取；

④天然氣記好表數(shù)，(物業(yè)公司不代收的話)，必須與天然氣公司聯(lián)系；

⑤詢問(wèn)是否還欠繳電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)；

⑥交鑰匙，提示購(gòu)買(mǎi)人換鎖心；

⑦***好留下各種費(fèi)用結(jié)清的收據(jù)、發(fā)票復(fù)印件。

十五,領(lǐng)證

辨別真?zhèn)萎a(chǎn)權(quán)證有8種方法：

一看封皮。真的產(chǎn)權(quán)證封面硬實(shí)有紋理，摸起來(lái)有凹凸感，顏色鮮艷(深紅色)，字體紋理清晰醒目。假產(chǎn)權(quán)證則封面光滑，顏色暗淡(暗紅色)，封皮較軟。

二看紙張。真產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)頁(yè)紙張是采用專(zhuān)業(yè)水印紙，類(lèi)似人民幣的水印制作，圖案為別墅、大廈兩種，其識(shí)別方法類(lèi)似人民幣的水印頭像，只有在燈光下才能看出來(lái)，而假產(chǎn)權(quán)證的水印模糊不清；真產(chǎn)權(quán)證紙張光潔、挺實(shí)，用手輕抖有嘩嘩響聲。假的紙張則手感稀松、柔軟；

三看防偽底紋。真產(chǎn)權(quán)證底紋有浮雕文字“房屋所有權(quán)證”字樣，立體感強(qiáng)，字跡清晰，容易識(shí)別。假產(chǎn)權(quán)證很難做到顏色深淺、色彩的統(tǒng)一；

四看發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章。真產(chǎn)權(quán)證***頁(yè)上的蓋章是由機(jī)器套紅印制的“某某市房產(chǎn)管理局”行政公章。而假產(chǎn)權(quán)證則一般加蓋手工雕刻的公章，因?yàn)榧垙堓^薄，在其反面很容易看到透過(guò)來(lái)的印章痕跡。

五看注冊(cè)號(hào)。真證封皮反面下方的的建房注冊(cè)號(hào)是機(jī)器印制的，呈線狀，手摸起來(lái)有凹凸感。而假證的注冊(cè)號(hào)是手工雕刻的章蓋上去的，手摸起來(lái)沒(méi)有凹凸感；

六看縫制。真產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)頁(yè)都縫合得很整齊，而假產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)頁(yè)都是用膠水粘上去的，縫線也很明顯；

七看附記。真產(chǎn)權(quán)證第三頁(yè)中附記一欄的內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)來(lái)源和其中分?jǐn)偯娣e等，而假產(chǎn)權(quán)證中附記有些為空白；

八看圖紙。真產(chǎn)權(quán)證中的房屋分戶圖紙是專(zhuān)用紙，紙張較厚，而假證的圖紙很薄，類(lèi)似一般的A4紙厚度。

十六,打余款

目前一些賣(mài)房人因?yàn)楹雎粤硕址抠J款擔(dān)保，導(dǎo)致房子的大部分余款遲遲拿不到手。

據(jù)介紹，目前二手房交易貸款通常采用的方式是：賣(mài)方先將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到買(mǎi)方名下，憑著已是買(mǎi)方名字的產(chǎn)權(quán)證，將賣(mài)方的土地證過(guò)戶到買(mǎi)方名下，買(mǎi)方拿到土地證，再憑著已經(jīng)在買(mǎi)方名下的產(chǎn)權(quán)證和土地證，到房產(chǎn)登記部門(mén)辦理買(mǎi)方向銀行貸款的抵押登記手續(xù)，然后銀行才能發(fā)放貸款，這個(gè)過(guò)程快則半個(gè)多月，多則近1個(gè)月。也就是說(shuō)，買(mǎi)方只需支付賣(mài)方40%左右的購(gòu)房款，就能夠獲得房屋的全部權(quán)利證書(shū)；賣(mài)方已經(jīng)失去了房產(chǎn)的所有權(quán)利，卻要等近1個(gè)月的時(shí)間才能拿到全額房款。在這一過(guò)程中，如果出現(xiàn)買(mǎi)方的銀行貸款未獲批準(zhǔn)等情況，賣(mài)方就不能拿到剩余的大部分房款。

對(duì)此，房管部門(mén)人士提醒：二手房交易貸款應(yīng)通過(guò)有資質(zhì)的擔(dān)保公司，由擔(dān)保公司在買(mǎi)賣(mài)雙方交易過(guò)戶時(shí)先為買(mǎi)方向銀行貸款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，銀行放款給擔(dān)保公司及時(shí)支付給賣(mài)方，賣(mài)方領(lǐng)走房款后，擔(dān)保公司再為買(mǎi)方辦理土地證過(guò)戶和抵押登記等手續(xù)。這樣，可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)都由擔(dān)保公司來(lái)承擔(dān)，同時(shí)擔(dān)保公司還會(huì)控制所有后續(xù)手續(xù)的辦理，保證了房產(chǎn)不被不法中介及不法代理公司利用。

希望能幫助到你

想改公司的名稱(chēng)，怎么辦理變更手續(xù)

1、先到公司開(kāi)立基本存款賬戶開(kāi)戶銀行辦理變更基本賬戶銀行所需材料：要帶上變更后的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、法人身份證及經(jīng)辦人員身份證、變更前人行開(kāi)戶許可正原件、機(jī)構(gòu)信用代碼證（2012年6月1日新要求）2、變更（除基本賬戶以外的銀行賬戶）開(kāi)戶銀行進(jìn)行變更賬戶名稱(chēng)，基本賬戶開(kāi)戶銀行變更完后再帶上變更后的人行開(kāi)戶許可證原件、變更后的機(jī)構(gòu)信用代碼證原件、變更后的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、法人身份證及經(jīng)辦人員身份證

公司變更名稱(chēng)的具體操作流程？

1. 首先到工商局，提交申請(qǐng)，變更公司名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍。 如果變更后的經(jīng)營(yíng)范圍牽扯到國(guó)家許可的一些業(yè)務(wù)，則要事先去取得此類(lèi)許可。（比如增加了旅游項(xiàng)目，則需旅游方面的批文；比如經(jīng)營(yíng)金銀，則需人民銀行批文之類(lèi)的）。 2.然后帶著變更后的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，到其他相關(guān)部門(mén)變更。比如技監(jiān)局辦理組織機(jī)構(gòu)代碼，到稅務(wù)局變更登記證，到海關(guān)變更注冊(cè)證，等等。

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